Quan s'aplica el dret català, les quantitats lliurades com a senyal s'entenen com a arres confirmatòries llevat que se'n pacti expressament el caràcter penitencial. Aquesta diferència importa: no tot document anomenat «arres» permet retirar-se perdent el senyal o retornant-lo doblat.
Quina funció té la quantitat lliurada
Les arres confirmatòries acrediten la conclusió del contracte i operen a compte del preu en els termes legals. El seu simple nom no inclou una facultat lliure de desistir. Si sorgeix un incompliment, caldrà examinar el contracte i els remeis que corresponguin.
Les penitencials requereixen un pacte exprés. Permeten el desistiment amb les conseqüències legalment previstes, que s'han d'estudiar juntament amb la redacció contractual. Convé distingir un desistiment permès d'un incompliment i d'una condició que no s'arriba a complir.
Què ha de concretar el document
Identifiqui les parts, l'immoble, el preu i la quantitat lliurada. Revisi les càrregues, els ocupants, la documentació urbanística i els terminis. La data de l'escriptura, la forma de pagament i les actuacions que ha de fer cada part no haurien de quedar en fórmules ambigües.
Comprovi qui rep els diners i amb quines facultats. Una reserva d'agència, un lliurament a compte i un contracte de compravenda amb arres poden tenir continguts diferents. Cal llegir el document complet abans de transferir fons.
Si necessita finançament
L'article 621-49 del Codi civil de Catalunya preveu regles per a determinats contractes que estableixen finançament per una entitat de crèdit. Això no significa que tota denegació d'hipoteca generi automàticament la devolució de qualsevol senyal.
Cal revisar la previsió contractual, el termini, l'acreditació documental de la negativa, l'entitat que correspongui i les altres condicions legals, inclosos el possible pacte en contra i l'actuació del comprador. Si el finançament és essencial, convé tractar-lo expressament abans de signar, no quan arriba una denegació.
Com actuar si l'operació es bloqueja
Conservi les ofertes, els justificants, les comunicacions i els documents de finançament. Prepari una cronologia i comprovi les dates abans d'anunciar una retirada o exigir el doble del senyal. La resposta adequada depèn de què va passar i de qui havia de complir cada actuació.
Preguntes freqüents
Posar «arres» al títol és suficient per poder desistir?
No. Cal comprovar el tipus de pacte i el seu contingut, especialment si es pretén atribuir-hi caràcter penitencial.
Comprar a Catalunya fa aplicable sempre la mateixa llei?
La llei aplicable s'ha de revisar d'acord amb les circumstàncies del contracte i les normes corresponents; no convé resoldre-ho només pel domicili d'una part.
Pot consultar dret civil abans de signar o si hi ha un conflicte sobre el senyal. Aquesta informació no determina el dret de devolució d'un contracte concret.
