Davant d'un lloguer impagat convé revisar el contracte, reconstruir el deute i comprovar els requisits de l'acció que es pretén exercir. Reclamar rendes i recuperar la possessió no són exactament el mateix. Tampoc tots els arrendaments ni tots els propietaris es troben en la mateixa situació jurídica.
Identificar el contracte i el deute
Reuneixi el contracte, els annexos, els justificants de renda, la fiança i les comunicacions. Distingeixi l'habitatge habitual, l'ús diferent i altres situacions que puguin exigir un règim diferent. La data del contracte i les modificacions efectuades poden ser rellevants.
Prepari un quadre per mensualitats amb el venciment, l'import pactat, els pagaments rebuts i el saldo pendent. Separi les rendes dels subministraments i d'altres despeses: no n'hi ha prou d'agrupar-ho tot sota una xifra global. Comprovi quines obligacions es van pactar vàlidament i com es pot acreditar cada partida.
Revisar les comunicacions prèvies
Un requeriment ha de tenir un contingut clar i una prova adequada de tramesa i recepció. Els seus efectes poden ser rellevants per a diferents qüestions processals, però no qualsevol missatge serveix per a tots els objectius.
Abans de demandar cal examinar els requisits de negociació prèvia o de mitjans adequats de solució de controvèrsies quan siguin exigibles, juntament amb les excepcions i les regles d'acreditació. No s'ha de confondre una reclamació genèrica de pagament amb el compliment automàtic de tots els requisits de procedibilitat.
Particularitats que cal comprovar a Catalunya
La condició de l'arrendador, les característiques de l'immoble i la normativa vigent sobre habitatge poden exigir comprovacions addicionals. També cal revisar les regles estatals i autonòmiques aplicables, els possibles procediments de protecció i les disposicions temporals que estiguin vigents quan s'actuï.
La vulnerabilitat no s'ha de presumir ni descartar per una impressió personal. Tampoc convé utilitzar un model antic sense comprovar si demana les dades i els documents necessaris en aquell moment.
Què no s'ha de fer pel seu compte
Canviar panys, tallar subministraments o entrar sense autorització pot generar responsabilitats. La manca de pagament no atorga una autorització general per recuperar materialment l'habitatge al marge del procediment adequat.
Si s'arriba a un acord, concreti els imports, les dates, el lliurament de claus i les conseqüències de l'incompliment. Revisi'n l'abast abans de signar renúncies o acceptar un lliurament que deixi dubtes sobre l'estat i la possessió de l'immoble.
Preguntes freqüents
Una sola mensualitat permet utilitzar qualsevol procediment?
No. Cal estudiar l'obligació incomplerta, el contracte, l'acció i els seus requisits, sense prometre un resultat pel nombre de rebuts.
Enviar un burofax garanteix l'admissió d'una demanda?
No per si sol. Importen el contingut, la recepció i les condicions legals exigibles per a l'actuació concreta.
Consulti dret civil amb el contracte i el detall del deute. Aquesta guia no determina els requisits d'una demanda concreta ni un calendari de recuperació.
